Odstąpienie dewelopera od umowy – wszystko, co musisz wiedzieć: od umowy deweloperskiej można odstąpić. Mogą to zrobić obie strony. W sytuacji, kiedy umowę zrywa nabywca z winy dewelopera, to ma prawo do zwrotu wpłaconych do tej pory środków i deweloper musi to zrobić niezwłocznie, a nabywca nie płaci żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Nabywca nie płaci żadnych prowizji deweloperowi. Jeżeli nabywca poniósł jakieś szkody w związku z koniecznością rozwiązania umowy deweloperskiej z winy dewelopera, to może dochodzić swoich w sądzie cywilnym, na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Drugą stroną, która może zerwać umowę deweloperską, jest deweloper.
Sytuacje, w których deweloper może zerwać umowę deweloperską
Deweloper może zerwać umowę deweloperską w sytuacji, kiedy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie lub zapłacił tylko część należności. Zerwanie umowy przez dewelopera jest możliwe, jeżeli nabywca nie stawia się do odbioru nieruchomości lub klient nie stawia się na podpisanie aktu notarialnego. Zerwanie umowy deweloperskiej nie następuje na drugi dzień po zaistnieniu przesłanek. Odbywa się według określonej procedury i zachowaniem odstępów czasowych.
Wezwanie do zapłaty
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską zawiera zapisy chroniące obie strony. Chroni dewelopera w przypadku nierzetelności klienta. W interesie obu stron jest wywiązywanie się z umowy. W przypadku nabywcy najważniejsza jest jego wypłacalność i terminowe dokonywanie opłat. Zerwanie umowy deweloperskiej jest ostatecznością stosowaną jedynie w sytuacji, kiedy żadne prośby nie pomagają i przyszły właściciel nieruchomości nadal nie wywiązuje się z obowiązków płatniczych wobec dewelopera. Ustawa deweloperska przewiduje możliwość zerwania umowy przez dewelopera w sytuacji, kiedy nie reguluje w terminie płatności przez nabywcę, bądź dokonuje wpłat w niepełnej wysokości. Zanim dojdzie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, inwestor ma obowiązek wezwać klienta do zapłaty, wyznaczając mu dodatkowy termin. Pismo można wysłać po upływie terminu wymagalności wpłaty określony w umowie deweloperskiej. Warto zachować zasadę zdrowego rozsądku i poczekać kilka dni z wysłaniem pisma. Opóźnienie w płatności mogą być spowodowane chorobą lub innym zdarzeniem losowym. Jeżeli w ciągu 30 dni od daty doręczenia pisma, dług nie został uregulowany, to zostają spełnione przesłanki do zerwania umowy przez dewelopera. Jeżeli dłużnik nie odebrał przesyłki, to termin odebrania liczony jest po upływie okresów awizowania – 1 tygodnia po pierwszym awizo i 1 tygodnia po drugim awizo. Nieodebranie przesyłki nie oznacza, że długu nie istnieje. Deweloper ma w takiej sytuacji prawo do zerwania umowy.
Działanie siły wyższej
Istnieje sytuacja, w której pomimo braku płatności i niereagowania klienta na wezwanie do zapłaty, odstąpienie umowy deweloperskiej przez dewelopera jest nieskuteczne. Jest to możliwe, kiedy nabywca wykaże, że brak płatności w terminie umownym i dodatkowym nie było spowodowane jego winą, ale siłą wyższą. Klient musi udowodnić taką okoliczność ponad wszelką wątpliwość. Samo pojęcie „siły wyższej” jest nieostre i nie jest zawarte w ustawie deweloperskiej, tylko w Kodeksie Cywilnym. Nie istnieje konkretny katalog sytuacji, które można uznać za działanie siły wyższej. Zwyczajowo za taką sytuację uznaje się nadzwyczajne i powszechne przeszkody, które były trudne do przewidzenia w momencie podpisania umowy z deweloperem, np.: katastrofa naturalna (powódź, susza, pożar mieszkania lub domu), destabilizacja bezpieczeństwa kraju (stan wojenny, zagrożenie wojną), ciężka choroba nabywcy uniemożliwiająca klientowi wywiązanie się z zobowiązania.
Inne sytuacje skutkujące zerwaniem umowy deweloperskiej przez dewelopera
Przypadkiem, w którym jest możliwe zerwanie umowy przez dewelopera jest sytuacja, kiedy nabywca nie zgłasza się do notariusza w celu podpisania umowy przeniesienia prawa własności, czyli do notarialnego podpisania aktu własności. Aby było możliwe zerwanie umowy, deweloper musi wezwać klienta do wstawiennictwa co najmniej dwukrotnie w odstępie 60 dni między jednym a drugim wezwaniem. Jeżeli brak wstawiennictwa był spowodowany działaniem siły wyższej, wówczas deweloper nie może rozwiązać umowy. Konsekwencją niestawienia się na podpisanie aktu własności jest wykreślenie księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Dokonuje tego deweloper, na co nabywca musi wyrazić zgodę. Jeżeli klient odmówi zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej, musi liczyć się z postępowaniem odszkodowawczym, a nawet obowiązkiem naprawienia szkody. Prawo do zerwania umowy deweloperskiej przysługuje deweloperowi również w przypadku, kiedy klient nie przyszedł na obiór mieszkania i nie uczynił tego pomimo dwukrotnego wezwania.
Częściej dochodzi do zerwania umowy deweloperskiej przez klienta z winy dewelopera, np.: z powodu braku ważnych elementów umowy, czy niewywiązywania się dewelopera z jej zapisów.
